3月21日股市前瞻

今日上证指数上涨13.36点，收盘报3250.81点，成交量为2140亿元，如下图所示：

在昨晚的文章中，姚尧写道：“上证指数回落的位置刚好是在5日、10、20日均线纠结的地方，因此就短期而言，上证指数在这里是能够获得支撑的。”今日上证指数刚跌破就重新站回均线之上，印证了我们此前的预测。

我们再来看下面这张上证指数的形态图：

在昨晚的文章中，姚尧提到：“上证指数在突破下飘旗形的颈线位后回调，重新考验颈线支撑，突破的颈线位大约在3230点，如果收盘价位于3215点以下，那基本就可认定下飘旗形的构想破产了。”今日上证指数最低打到3228点即反身向上，可见一切还是在按照标准的技术形态运行。我们维持此前对于趋势看法，读者亦可继续保持七八成仓位不变。

昨晚的文章发出后，有好几位读者问我为什么不在上海买房。这个其实在以前的文章里回答过的，最初的原因肯定是没钱了。如果非要买房的话，就得背一身债务，就得努力干活来还债。这是绝大多数人选择的常规路线，也无所谓对错了，但就姚尧个人而言，这样做最大的问题在于我不可能每天有十个小时的读书时间了，而且是我想读什么书就读什么书，不用看任何人的脸色。另外，如果我早年就在上海贷款买房，也不可能有太多资金和时间在金融市场反复摸索试错，也不可能开通公众号，每天花两三个小时写文章了，那你们也就不会遇见我了。

至于说我现在为什么不买房，主要是我觉得不合算。许多人说大城市房租贵，导致年轻人生活压力大，我觉得，这个看你怎么比吧，如果看绝对数字，或许算是挺贵的，但如果参照房价，其实房租真的很便宜。我们以租售比作为指标，上海每年的房租与房价的比值大约是在1%至1.2%左右。也就是说，一套价值千万的房子拿来出租的话，每年租金只能收到10至12万。可如果你把这一千万拿去买理财产品，就随便买个4%以上的，那么每年都有四十万多的利息，付完房租还有三十多万，这就能生活得很滋润了。对于姚尧而言，无论怎样，每年10%的投资收益是一定要做到的，不然我哪还有脸整天给你们写股评呀，对吧？所以对我来说，只有当租售比能够达到5%时，房产才谈得上是有投资价值，否则的话我基本不会考虑买房。当然，我也知道这种可能性是极低极低了，除非出现崩盘式的暴跌，否则租售比怎么可能从现在的1%飙升到5%？那等不到就等不到呗，我觉得租房其实也挺好的。尤其是哪天我不想在上海呆了，就搬家去你们那，跟你们做邻居。

数十年来，关于中国房价有没有泡沫的争论就一直没有停止过，也有很多读者一直留言希望姚尧谈房价，每隔一段时间，这样的留言就会来一波。说实话，我觉得，说有泡沫和没泡沫的都有道理。

先说有泡沫的道理。我认为，能够准确反应市民居住需求的指标应该是房租，而不是房价，尤其很多房子买来就不是为了住的。那么，仅从租售比的角度而言，房价确实是有泡沫的。以刚才所述1%的租售比为例，市民每年只需要10万块钱就可以租来住的房子，现在买来住却需要花1000万块钱，这难道不是严重的泡沫吗？我个人认为，可能3%的租售比是比较合理的。

再说没有泡沫的道理。既然从租金的角度而言，房价存在严重的泡沫，可为什么持续那么多年就是不破呢？这主要是基于两点原因：第一，市民普遍相信未来房价还会继续上涨；第二，市民为了让下一代能够享受优质的教育。请注意，上述两点原因都已经和居住本身无关了。用我们在股市里的行话来说，根据租售比来分析房价叫作价值投资，就好像用市盈率来分析股价。虽然房价已经过高，但坚信未来会有人用更高的价格来买房，这就相当于投机了。至于为了下一代的教育而买学区房，则基本可以类比于买壳资源。我们知道，很多人买学区房不是为了住的，事实上那个破房子也根本没法住人，那就是个壳，可你说壳到底有没有价值，它的价值又该怎么估呢？这真的是很难讲！

通过上述分析，我们可以得出这样的公式，即：

房价=投资价值+投机价值+壳价值

所以，关于房价是否有泡沫，这已经不是一个经济学问题，而应该是一个社会学问题，它取决于政府的政策和人们的观念。如果市民除了买房没有更好的投资渠道，如果市民仍然为了下一代而追捧学区房，那么投机价值和壳价值就是不断增值的，那房价就没有泡沫。如果市民有其它更好的投资渠道，如果市民逐渐放弃对学区房的热捧，那么投机价值和壳价值就会逐渐缩小，泡沫就会破灭，房价就会下跌。这样，公式已经列出来了，具体有没有泡沫，是会涨还是会跌，读者自己就可以分析了。

在姚尧看来，未来五到十年内，房价可能还是以上涨为主。先说投机价值，能够和楼市争夺资金的地方也就是股市，但中国股市历来是牛短熊长，一轮牛市基本上就是两到三年时间，而且绝大多数散户都是在牛市下半场才进股市的。因此，除非中国股市能走出五年以上的超级大牛市，否则不可能出现大规模卖房炒股的现象。再说壳价值，从长线来看，中国父母对于子女的那种复杂感情是有几千年文化传统的，不太可能在短短几年内就发生改变。从短线来看，据说许多家庭集中在2008年生下“奥运宝宝”，这也是房价在过去两年大涨的原因之一，因为刚好到了奥运宝宝的上学年龄。“奥运宝宝”之后，又是压抑多年的“二胎”集中爆发，这决定了未来五到十年内，因二胎而产生的学区房壳价值仍然还会维持在较高价格。等这一大波过去，可能人们对于房价的观点会出现根本性的转折，房产税的全面开征会抬高投机者的持有成本，日趋少子化的人口结构也使得学区房的价值没那么离谱。届时，即便房价不出现大跌，至少租售比会逐步抬高，亦即住房逐渐回归到其居住功能。

不过就短中期而言，楼市限购对股市应该是个好消息。虽然我根本不相信限购会让房价大跌的说法，这基本就是在负薪救火，但至少在未来一两年内，可以将资金挤压出来流向股市了。